В преддверии лета вторичный рынок показывает некоторое оживление, говорит коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров. "На фоне стагнации ключевой ставки, которая продолжается уже полгода, собственники начали постепенно повышать цены на свои объекты. Это связано с тем, что ожидания большинства игроков на рынке связаны скорее со скорым началом цикла снижения ставки, чем с дальнейшим сохранением текущего уровня".

Впрочем, по данным компании, вторичное жилье подорожало за апрель в городах-миллионниках лишь на 0,7%, и это не больше уровня инфляции.

Лидером по росту стоимости квадратного метра за месяц среди российских мегаполисов стала Пермь (подорожание на 3,4% - до 106 тыс. руб.). На втором месте - Ростов-на-Дону (+1,8%, 123 тыс. руб.), на третьем - Екатеринбург и Челябинск (+1,4% в каждом, до 125 и 99 тыс. руб.).

Небольшое снижение цен (в пределах 0,5%) на вторичку зафиксировано только в двух городах - в Нижнем Новгороде и Красноярске.

При этом небольшой рост медианной цены "квадрата" сопровождался увеличением предложения - на 4,3% за месяц.

Эксперты "Циан.Аналитики" отмечают, что ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья продолжает увеличиваться. Он достиг уже 23%.

Пять лет назад в крупных городах первичка была в среднем дешевле вторички на 4%, три года назад - уже на 13% дороже, год назад - на 15% дороже. Только в двух городах вторичка сейчас дороже новостроек: в Ставрополе (здесь большинство новостроек сосредоточены на окраинах города) и Махачкале (здесь очень небольшой объем предложения в новостройках, и ситуация постоянно меняется).

Наибольший разрыв в ценах между сегментами сейчас в Челябинске, Новокузнецке, Томске и Тольятти - здесь средняя цена квадратного метра в новостройках на 46-51% выше, чем на вторичке.

Цены в новостройках продолжают расти быстрее, чем в готовом жилье, говорит эксперт "Циан.Аналитики" Елена Бобровская. Скидок стало больше, но их размер обычно невелик, на рынок выходит меньше новых проектов с дешевым предложением на этапе котлована, растет себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования, поясняет она.

В то же время конкурентом новостройкам становятся вчерашние новостройки - квартиры в только что построенных домах. Из-за замедления продаж их становится все больше.

На вторичном рынке старой Москвы в апреле средняя цена кв. м выросла на 0,2-0,8%, говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Во-первых, продавцы реагируют на инфляционный фон. Во-вторых, клиенты активнее приобретают бюджетные варианты, а по мере их исчерпания средняя стоимость реализуемых квартир увеличивается. В-третьих, в экспозиции становится больше "вчерашних" новостроек, которые, разумеется, стоят дороже классической вторички. Инвесторы после завершения скидочных акций у застройщиков выводят на рынок квартиры с ключами по ценам ниже, чем на аналогичные лоты от девелоперов. Спрос же стагнирует, так как доступность вторичного жилья из-за дорогих кредитов остается на невысоком уровне. Спрос на первичку поддерживают рассрочки, семейная и субсидированная ипотеки, а на вторичном рынке эти инструменты не представлены. Соответственно, здесь сегодня высока доля покупок со стопроцентной оплатой и альтернативных сделок, говорит Сырцов.

Объем предложения на вторичном рынке продолжает расти - в основном за счет новых объектов в недавно сданных ЖК, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Основная категория покупателей - это владельцы собственных средств, ранее размещавшие деньги на депозитах. Это формирует стабильный спрос на рынке.

Рост цен же объясняется увеличением доли объектов бизнес-класса, влиянием реновации и вводом новых объектов бизнес-сегмента. Объекты эконом- и комфорт-класса остаются на том же уровне. Спрос есть, но в комфорт-классе - преимущественно на жилье с ремонтом, куда можно сразу переехать. Спрос на квартиры бизнес-класса формируют в основном флипперы (они быстро делают ремонт и перепродают квартиры).

В целом рынок демонстрирует признаки сбалансированности и адекватности, считает Дымова. Объекты, оцененные справедливо и без завышенных ожиданий со стороны продавцов, реализуются в нормальные, доступные сроки.

Предложение на вторичном рынке немного выросло - на 5-15%, так как на рынок вернулись продавцы, которые сняли с продажи свои объекты в прошлом году "до лучших времен", то есть до снижения ключевой ставки. Ожидаемого снижения так и не случилось, и они решили вернуться на рынок, пополнив предложение, говорит директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.

Тем не менее рынок вторичного жилья уже год находится фактически в спящем состоянии из-за высоких ипотечных ставок (от 25-27% годовых). Чтобы купить квартиру за 10 млн руб. с первым взносом в 35%, ежемесячно нужно вносить за ипотеку около 135 тыс. руб., а приблизительный доход для одобрения и комфортного обслуживания такого кредита - более 220 тыс. руб. При этом по итогам 2024 года среднемесячная номинальная начисленная зарплата в России, по данным Росстата, составила 87 952 руб. (с учетом премий, но до вычета налогов), отмечает Опрышко.